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法規內容

法規名稱: 基隆市市有非公用不動產租賃作業程序
公發布日: 民國 97 年 06 月 04 日
修正日期: 民國 103 年 06 月 16 日
發文字號: 中華民國103年06月16日基府財產壹字第1030223746號 函
法規體系: 財政類
立法理由:
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一、基隆市政府(以下簡稱本府)為依基隆市市有財產管理自治條例第七
    條等有關規定辦理市有非公用不動產租賃事宜,特訂定本作業程序。

二、本作業程序所稱不動產,係指土地及建築改良物。

三、非公用不動產之出租,由本府依下列程序辦理之:
(一)申請。
(二)收件。
(三)審查。
(四)複丈。
(五)通知繳交使用補償金或租金舊欠。
(六)訂約。
(七)管理。

四、原無租賃關係者,申請承租(以下簡稱申租)時,除應填具申請書及
    檢附身分證明文件外,並視租賃標的檢附下列證明文件:
(一)租用房屋:
      1.居住房屋內之戶籍謄本。
      2.切結書。(載明申租之房屋係本人使用)
     3.印鑑證明書(親自到場者免附)。
     4.共同使用者,其協議書。
(二)租用基地:
     1.該地上房屋係在民國八十二年七月二十一日以前建築之證明文
         件(以下證件任繳一種):
         (1)在該地上房屋設有本人或他人之戶籍謄本。(公私法人承
              租者繳驗適當證件)
         (2)門牌編定證明。
         (3)房屋稅收據,或稅務機關課稅或免稅證明文件。
         (4)水電費收據或自來水、電力公司裝設水電證明。
     2.地上房屋所有權證明文件(以下證件任繳一種):
         (1)地上建物已登記:建築改良物所有權狀影印本或建物登記
              簿謄本。
         (2)地上建物未登記:房屋稅籍證明書,併附印鑑證明書。但
              申請人未檢附者,得親自到場核對身分或於租約內約明切
              結事項。
         (3)經法院公證之所有權移轉契約影印本。
         (4)經法院認證之切結書。
     3.市有土地登記謄本、地籍圖謄本各乙份。但出租機關能以電子
         處理達成查詢者,得以列印查詢文件併案審查,免由申請人檢
         附。
(三)依基隆市市有財產管理自治條例第七條第一項但書第三、四、六款
      規定申租者,應檢附目的事業主管機關審核同意之證明文件。
    前項規定申請人應檢附之身分證明文件,指下列文件:
(一)自然人:身分證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本。
(二)法人:法人登記證明文件影本及其代表人資格證明影本,或法人設
            立或變更登記表。
(三)其他:主管機關立案或核備文件。
      申請人委託他人申請者,應另檢附委託書並於申請書填具受任人資
      料。

五、本府受理申租案時,應根據產籍資料、實地勘查紀錄表及申請人所附
    文件,詳細審查,經審查符合規定者,簽請核准出租後,應即通知申
    請人於三十日內繳納使用補償金,並簽訂租賃契約。
    前項使用補償金金額較大,確實無力一次繳清者,得准予依「基隆市
    市有不動產被占用處理要點」辦理分期繳納,於繳納頭期款及出具本
    票後簽訂租賃契約,並於租賃契約內明定承租人未依約定分期清償該
    積欠之使用補償金,本府得隨時終止租賃契約。

六、申租案有下列情形之一者,應通知補正:
(一)申請書件尚有疏漏者。
(二)切結書內容與實際不符者。
(三)勘查紀錄表未認章者。
(四)所送證件,經勘測與實地不符者。

七、有下列情形之一者,應予註銷申租案:
(一)不屬本府管理之不動產。
(二)依法令規定不得出租之不動產。
(三)未完成規定程序,暫不得出租之不動產。
(四)有使用糾紛,短期內無法解決者或涉有產權糾紛或法院審理中,尚
      未確定者。
(五)經通知補正,逾期未補正者。
(六)未照補正事項完成補正者。
(七)逾期未繳納使用補償金或租金舊欠。

八、租賃契約內容應包括下列事項:
(一)雙方當事人:
(二)租賃標的:
(三)租期:
(四)租金:
(五)租金之繳納及逾期繳納違約金標準:
(六)使用限制:
(七)稅捐及費用:
(八)退租:
(九)優先購買權之通知:
(十)過戶承租、繼承承租之逾期罰鍰:
(十一)終止租約條件:
(十二)其他。

九、市有基地出租,以地上房屋所有權人為限,如房屋為共有者,以共有
    人共同承租為原則,但經共有人協議個別承租者,得准予依協議分戶
    承租。
  前項部分共有人,行方不明或拒予配合共同申租者,依下列方式辦理
    :
(一)部分共有人願以全體共有人名義代表申租,應切結對租約所定事項
      負連帶責任。且不得請求讓售,如屬承租基地並不得請求增、改、
      重建地上建物。
(二)地上建物為區分所有建物者,得由各該區分所有建物所有人按應分
      攤之基地持分申租。

十、申請租用之市有房屋,如其基地非屬市有者,申請人應切結:「自行
    解決基地使用權問題,且基地所有權人請求給付使用補償金及損害賠
    償時,概由申請人負擔」後辦理出租。

十一、市有與私有共有土地,應俟共有物分割後再就市有部分辦理出租。
      但經各共有人協議就其應有部分劃定權利範圍管理使用者,得就市
      有持分部分辦理出租。惟應在租約內註明「本租賃標的係共有土地
      ,如將來分割結果出租部分歸私人所有時,應於分割登記完畢之次
      月起終止租約」字樣。
   前項土地地上建物為土地之他共有人全體共有者,免與共有人協議
      分管,得逕依市有持分辦理出租。

十二、屬都市計畫保護區、農業區、公共設施預定地或妨礙都市計畫規定
      者之市有房地出租時,如涉及公用財產應簽會相關單位表示意見,
      並於奉准出租後,於租約內載明下列事項:
(一)不得請求讓售所承租之土地。
(二)租賃基地上房屋僅得為從來之使用,不得請求修建、增建、改建或
      重建。
(三)都市計畫公共設施開闢時,承租人願隨時終止租約,無條件返還土
      地,不得向本府要求任何補償。

十三、申請人係占地自建房屋者,其承租面積不得超過基層建築面積之一
      倍。但分割後無法單獨使用或因地形、位置、使用情況特殊,不宜
      分割或分割收回後無法立即處分者,不在此限。

十四、不動產出租之期限規定如下:
(一)建築改良物:五年以下。
(二)建築基地:十年以下。
 租約起訖日期,依下列方式於租約內訂明:
(一)初次訂約之起租日期為本府受理申租案之日。
(二)繼承換約之起租日期為繼承發生之日。
(三)過戶換約之起租日期為買賣或贈與移轉發生之日。
(四)租期屆滿換約(定期換約)之起租日期為原租期屆滿之次日。但逾
      期申請換約者,以本府受理申租案之日為起租日期。
(五)房屋及基地之租期屆滿日由本府統一訂定之。

十五、租金依「基隆市市有財產管理自治條例」第十條規定,比照國有非
      公用不動產租金計算標準計收,符合下列各款情形者得按優惠規定
      計收。但同一出租範圍,僅能就優惠之租金率擇一辦理:
(一)本市仁愛區明德、親民、至善、東和大樓之市有基地,地下作排水
      溝使用,依所定租金率百分之五十及樓層分攤比率計收租金。
(二)依所定租金率百分之六十計收:
       1.政府機關、非營利法人、慈善機構、公益團體、學校作事業目
          的使用者。上述慈善機構、公益團體係指已依法設立或登記有
          案之寺廟、教會(堂)或社會服務公益慈善教化團體,興辦公
          益慈善或社會教化事業著有績效,且經本府目的事業主管單位
          遴選或推薦獎勵績優者。惟日後如經該目的事業主管單位發現
          有虛偽不實情事,應註銷租金優惠,並按全額租金補繳歷年租
          金差額。
       2.外交使領館、代表處所屬之館舍及外僑學校使用者。
       3.身心障礙者設有戶籍並供自用住宅使用者。
       4.獎勵民間投資興辦公園及停車場使用者。
       5.承租人設有戶籍並作自用住宅使用者,其承租面積在100平方
          公尺以內之部分。部份營業、部分住家用者,以其承租面積之
          二分之一給予優惠。                                             
(三)承租人為本市列冊之低收入戶者,免收租金。
     前項租金如有調整,應通知承租人按調整後標準繳納之。租金調整
     通知手續如下:
  (一)登報公告(由本府於各大報刊登二天)或通知。
  (二)通知及公告內容應敘明:
   1.調整租金之法令依據。
   2.新調整租金之開始日期。
   3.通知部分並加敘「新調整租金金額」。

十六、租金之繳納為每半年一次,即每年一月、七月分兩期繳納(原則為
      該月一日至三十一日,繳納截止日如遇國定例假日,則順延至第一
      個上班日),由承租人自動向本府所指定公庫繳納。

十七、承租人未依限繳納租金者,應依下列標準加收違約金:
(一)逾期繳納未滿一個月者照欠額加收千分之五。但逾期二日以內繳納
      者,免計收。
(二)逾期繳納在一個月以上未滿二個月者照欠額加收千分之十。
(三)逾期繳納在二個月以上未滿三個月者照欠額加收千分之十五。
(四)逾期繳納在三個月以上者一律按欠額加收千分之三十。
      承租人逾租金繳納期限未接到租金繳納通知書者,應於約定期滿日
      起十五日內自動洽本府補單繳納,逾期未申請者,比照前項標準計
      收違約金。
    承租人地址變更時,應即通知本府更正;如不通知,致本府依租約
      所載地址寄發租金繳納通知書被退回者,視同違約,逾期未繳納租
      金者,亦應依前項各款加收違約金,承租人不得異議。

十八、租金收解程序如下:
(一)編製租約登記冊:
      1.依出租資料詳實記載。
      2.租賃情形有異動時,應隨時記入。
      3.租約登記冊視實際需要,定期換新,原冊換新後歸檔存查。
(二)收租及填開繳款書方式:
      1.本府收租方式係採委託臺灣銀行基隆分行代理公庫代收。
      2.本府填開之繳款書計四聯,第一聯為通知及收據聯、第二聯為
         報送基隆市政府主計室存根聯(主計室銷號憑據)、第三聯為
         銷號(本聯報市府銷號憑據)、第四聯為存根聯(本聯由收款
         公庫備查)。其繳款書格式由本府統一印製,於每期開徵填妥
         後以掛號郵件寄發承租人。
(三)收繳紀錄:
      1.存根聯與銷號聯應由代理公庫送與本府並應逐日銷號。
      2.遇有溢繳租金時,應予發還或抵繳。
      3.繳款書應按月彙整保存七年。
(四)欠租催收:
     1.於積欠租金達第十六點所訂之繳租期限達二期之租戶,應依下
         列步驟催收之:
      (1)於每期徵收租金同時催收歷年積欠之租金。
      (2)以公文催告,限期繳納,必要時並得以電話、人員訪問、
             名信片等方式為之。
      (3)以雙掛號函件催告。
        (4)聲請法院發支付命令或依法起訴。
        (5)聲請法院強制執行。
    2.欠租金額較大,確實無力一次繳清者,得於加計違約金後,比
         照第五點第二項規定准予分期繳納。

十九、租賃物使用限制如下:
(一)承租人對租賃物,不得作違背法令規定或約定之用途使用。
(二)承租人不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用。

二十、租賃關係存續期間,有下列情形之一時,本府得隨時終止租約,承
      租人不得要求任何補償及其他異議:
(一)因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者。
(二)因政策需要或都市計畫必須收回者。
(三)承租人積欠租金之總額,達二年之租額者。
(四)承租人使用房地違反法令者。
(五)經本府依法標售或通知承購而不願承購者。
(六)承租人損毀租賃物或其他設備而不負責修復者。
(七)承租人擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用。
(八)承租人違背租賃契約之約定事項時。
(九)其他合於民法或其他法令規定,得予終止租約者。
(十)承租人申請退租者。
    前項第(六)、(七)兩款承租人並應負法律上賠償責任。

二十一、出租土地之地價稅及出租房屋之房屋稅,均由本府負擔;工程受
        益費及其他費用之負擔,依有關法令或約定辦理。

二十二、租賃關係存續期間,承租人因租賃物界址不明,或發生界址糾紛
        時,應經本府同意後由承租人自行向地政機關繳費申請鑑界。

二十三、承租人遺失當年期租約申請補發時,應依下列方式辦理:
(一)承租人應以書面敘明承租土地標示、房屋座落、面積、租約字號補
      發原因,連同蓋妥承租人原印章之空白租約二份送本府核辦。
(二)本府應就所送空白租約,按照原租約內容填載,並於核發時註明「
      原租約遺失,本租約於某年某月某日補發」等字樣。
(三)承租人改用印章時,應檢附印鑑證明或親自到場簽名蓋章。

二十四、租賃關係存續期間,承租人對租賃物全部或一部不繼續使用時,
        應申請退租交還租賃物;如轉讓他人使用者,應會同受讓人填具
        申請書並檢附下列文件申請核准過戶承租:
 (一)租用基地者:
     1.地上建物買賣契約或贈與契約或法院產權移轉證明書影本各一
         份。
     2.本府放棄優先承購通知書影印本一份。
     3.部分過戶承租者應附租用位置圖一份。(以地政機關地籍圖謄本
         繪製)
     4.原租賃契約一份。
     5.過戶承租人戶籍謄本或戶口名簿影本一份。
     6.過戶承租人房屋稅籍證明書一份。
 (二)租用房屋者:租賃權轉讓契約書及設籍於房屋之戶籍證件影印本
       。
   前項權利移轉事實,屬法院拍定或判決確定者,得由受讓人檢附證
     明文件單獨申辦過戶手續。

二十五、租賃關係存續期間,因繼承而申請換約承租者,應填具繼承承租
        申請書,並檢附下列文件:
 (一)原承租人死亡當時之戶籍膳本及繼承人之現在戶籍謄本一份。
 (二)繼承系統表一份。
 (三)法院證明拋棄繼承之證明文件。
 (四)地上房屋產權證明文件一份。
 (五)原租賃契約一份。
     前項第二款繼承系統表,應加註「如有遺漏或錯誤,致他人受損害
     者申請人願負法律責任」字樣,並簽名或蓋章。
     第一項第(二)、(三)款文件,於下列情形,得免檢附:
   (一)已登記之房屋辦竣建物繼承登記者。
   (二)未登記之房屋,已變更納稅義務人名義者。
      因部分繼承人行方不明,或拒予合作無法取得第一項第三款拋棄證
      明時得由申請人切結代表全體繼承人承租方式辦理及對租約所定事
      項負連帶責任,且不得請求讓售,如屬承租基地並不得請求增、改
      、重建地上建物。

二十六、基地承租人死亡前移轉房屋產權,其繼承人可免辦繼承換約續租
        手續,而由承受人逕行申辦過戶承租。

二十七、基地承租人死亡後,其繼承人移轉房屋產權,應由繼承人辦妥繼
        承換約續租手續後,始得申辦過戶承租。但已辦理產權移轉登記
        或更正稅籍者,得檢附建築改良物所有權狀影本或登記簿謄本或
        稅籍證明文件逕行申辦過戶承租。

二十八、租賃期滿時,租賃關係即行終止,承租人應返還租賃物並停止使
        用。承租人有意續租時,應於租期屆滿前三個月內自動向本府申
        請換約;必要時,本府得於租期屆滿三個月前通知承租人限期辦
        理換約續租。

二十九、承租人依前點規定申請換約續租時,應填具申請書並檢附下列有
        關文件:
  (一)舊(原)租約一份。租約遺失者,請附切結書及印鑑證明書各一份
        。
  (二)續訂契約乙式二份。
  (三)房屋稅籍證明書或建物權狀影本或最近一期房屋稅單影本一份。
  (四)戶籍資料一份。(戶籍謄本或戶口名簿影本)
        前項換約案件,得免辦勘查。

三十、租賃期限屆滿六個月內,原承租人得立具申請書並檢附下列文件補
      辦換約續租:
 (一)舊(原)租約一份。租約遺失者,請附切結書及印鑑證明書各一份
        。
 (二)租賃契約乙式二份。
 (三)房屋稅籍證明書或建物權狀影本或最近一期房屋稅單影本一份。
 (四)戶籍資料一份。(戶籍謄本或戶口名簿影本)
      前項申請案件,得免辦勘查。
      租賃期限屆滿六個月未辦理換約續租者,原承租人應依第四點立具
      承租申請書並檢附相關文件重新申租。

三十一、基地承租人為改善生活需要,必須修建、增建、改建或重建時,
        得依照基隆市市有財產管理自治條例第八條及基隆市市有基地租
        約第五點規定,填具申請書並檢附下列文件,申請發給土地使用
        權同意書,如有欠租者,應先繳清。
  (一)申請核發土地使用權同意書清冊。
  (二)租賃契約影本。
  (三)標示四鄰權屬之地籍位置圖。
  (四)原有房屋現況照片(房屋四周外貌)。
  (五)都市計畫使用分區證明書。
  (六)切結書。
  (七)改建、修建、增建及新建之建築平面設計圖或規劃草圖。
    前項土地使用權同意書一式二份,一份交承租人,一份併出租案
        備查,其有效期間最長以一年為限。承租人於領取土地使用權同
        意書時,應給付月租金十八倍之權利金予出租機關,並不得要求
        退還。如係照原狀重建、修建、改建者,得免給付權利金。

三十二、市有房地辦理出租、過戶承租、換約續租、繼承承租時,應隨時
        異動產籍資料。

三十三、本作業程序經市務會議討論通過後函頒實施。